这个国庆，北京楼市挺炸裂呀。
官媒报道：
在朝阳区紫京宸园案场，大厅沙盘区域围满了前来看房的购房者，洽谈区内座无虚席。置业顾问胡晓娥透露，她在假期前6天，单人日均接待购房者20-30组，经常需要同时应对4-6组客户。
通州运河玖院项目更是这个假期的“流量担当”，其置业顾问直言：“我们可能是国庆期间北京最火的新房项目。小长假前两天来看房的人是最多的，沙盘旁边围满了客户。”
然而，这只是故事的一面。
01 数字游戏
新房市场的热销数据确实夺人眼球。
据北京市住建委数据显示，2025年10月1日至7日，北京新房网签量为390套，相比2024年同期的243套，增长60.49%。
某些热门楼盘表现更加抢眼，朝观天珺假期前5天认购金额达1.28亿元，完成9月全月的85%。
但仔细推敲单个项目的数据，我们会发现一些有意思的现象。
以嘉境里项目为例，报道称其“成交6套房源，环比增长83%，成交金额提升2212万元，增幅达85%”。
如果不看绝对数量，单看增幅，确实容易给人火爆销售的印象。
但细想一下，6套房的成交量，即使增幅再高，总量依然有限。
这种现象并非个例。许多项目在宣传时巧妙使用百分比，掩盖了绝对值的不足。
另外，假期“结构性”火热普遍存在，
北京节假日售楼处并不是全部人满为患，除了大爆的几个热门项目，即便是被称为北京新房“最卷”区域的朱辛庄，国庆期间的售楼处也称不上拥挤。更何况还有其他5个远郊新区在售项目。
而且，即便是新房签约不错的情况下，有些房源在价格上也出现了松动。
以海淀顶豪建发·海晏为例，10月6日，项目最后获批的13号楼亮相，两套房源成交均价约13.29万元/㎡，比拟售均价低了约1.15万元/㎡。
对于总价3000万级的豪宅而言，相当于每套降价约250万元。
再看昌平，国誉星宸开盘价预计5万/平，咱就说这让北边挨着的龙湖观萃怎么办？龙湖的网签均价在5.5左右，顶着区域内首个“好房子”的名头去化了60%+，接下来不到40%房源大概率面临价格战。
所以，仅仅依据2025年新房网签量认定市场回暖，有失偏颇。
02 二手房依旧以价换量
看完新房，再来看下最直接反应市场情况的二手房。
如果将时间轴拉长，把2025年的数据置于2021-2024年这五年国庆同期市场表现的坐标系中，你会发现2025年基本可以算这5年里成交比较差的年份。
机构统计数据：
通过日均成交量（剔除7天与8天假期时长差异的干扰）这一核心指标进行纵向对比，会发现2025年国庆期间北京二手房日均成交量与2023年同期基本持平，仅在100套上下。
2023年国庆正是在“政策余热消退、市场回归理性”的冷背景下度过。
而2025年国庆同样面临购房者观望情绪浓厚、政策乏力、市场需求释放乏力的困境。
另一边9月北京二手房价格环比下跌约0.6%（数据来源：中指研究院），延续了自2024年9月以来的下行趋势。
尽管成交量因政策刺激有所回升，但价格压力仍在。
机构数据显示，2023年1月，300万以下房源成交占比仅为21.8%，700-900万房源成交占比尚有11.4%；但到2025年9月，300万以下房源占比翻倍，700-900万房源占比却降至5.5%，近乎腰斩。
二手房市场，以价换量依旧在持续，且成交结构甚至都在下沉。
03 地段、配套、产品成王道
“市场分化比较厉害，地理位置好、价格合适的项目不是小长假也并不愁卖。”朝阳的一位房产中介坦言。
以通州运河玖院为例，之所以能成为热门项目，与其地处城市副中心的核心区，距离北京市政府仅1.1公里的地理位置密不可分。同时，项目主打的“第四代住宅”理念也迎合了改善型客户对高品质住宅的追求。
配套成熟的地段以及过硬的产品力，正成为吸引购房者的关键因素。
9月30日，北京土拍上演了一场“抢地”大戏。朝阳太阳宫新区地块在经过339轮举牌之后，由中建智地以43.145亿元的价格竞得，溢价率高达39.18%，楼面价达8.53万元/平米。
该地块之所以备受追捧，正因其优越的地理位置——毗邻地铁10号线与17号线的太阳宫站，周边有凯德MALL大型商业综合体、人大附朝阳学校、太阳宫公园等完善配套。
与此形成鲜明对比的是，门头沟S1线区域组团地块仅有1家联合体报名，最终以底价成交。
04 极限拉扯
纵观2021-2025年国庆楼市表现，我们能看到
“政策与情绪主导市场还在极限拉扯”。
2021年上半年，北京楼市仍处于高位运行状态，热度居高不下。但当年9月30日海淀突然对29个小区出台二手房挂牌指导价，这一“急刹车”式的调控瞬间扭转市场预期，当年国庆成交量应声下滑。
2024年“930”救市政策堪称史上力度最强的一轮调控组合拳，直接推动市场从2024年四季度至2025年一季度实现了长达6个月的触底反弹。
然而，2025年二季度起，市场热度快速消退，成交量与房价逐步回落。
十一假期个别热门项目承担了几乎三分之一的网签量。如此市场，很难一概而论的评论好坏，而且十一之后，北京房地产进入传统淡季，各家房企真正的压力才刚刚开始。
今天运河玖院二期趁热打铁火速报规，多少也说明点问题。
市场还是那个极限拉扯的市场。