广州黄埔科学城“网红盘”大壮名城价格腰斩，二期新房去化率仅约11.6%，部分业主被迫降价。一期业主发布3页“护盘倡议”长信，呼吁定价参考正常成交价、内部消化房源。事实上，多地二手房业主曾抱团“保卫房价”，但专家认为业主“抱团护盘”象征意义大于实际意义，无法对抗市场，刚需买家应关注现金流和租金。
每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜陈梦妤
业主群中的“护盘倡议”
9月的一则成交数据，让广州黄埔科学城核心地段“网红盘”大壮名城刷新了价格底线：一套104平方米的二手房，以2.96万元/平方米单价成交，较高峰时跌幅超过50%。
10月14日上午，有大壮名城二手房业主向《每日经济新闻》记者表示，其挂牌在售的一套104平方米房源报价约320万元，折合单价约3.08万元/平方米。
这位业主告诉每经记者，现在小区的价格确实比以前回调不少，二期项目的价格甚至比二手房还便宜，部分着急卖房的业主被迫降价。有一期业主写下3页长信，发起“护盘倡议”，呼吁邻居抱团定价、内部消化，抵制中介压价。
只卖了一成多
大壮名城出身自带光环，3条地铁线交汇，步行可达万达广场，自带的华师附黄埔实验学校更是家长眼中的“香饽饽”。
每经记者梳理发现，2019年大壮名城一期首开时，小户型单价约4.5万/平方米，大户型单价达5.2万～5.7万元/平方米，成为板块内的“网红盘”。
2023年楼市旺季，大壮名城二手房成交价突破6万元/平方米，同期推出的256平方米大平层新房更是冲到7.6万元/平方米，总价逼近2000万元。
转折发生在2024年。当年8月项目二期开盘，开发商仍延续“高定价策略”：88平方米单价4.6万～5.1万元/平方米，143平方米户型更是达到6万～6.5万元/平方米。但市场早已降温，到去年11月紧急调价，大户型降价力度更明显。
但大壮名城整体去化情况依然不及预期。
每经记者查阅广州阳光家缘数据了解到，截至10月14日，大壮名城二期（备案名：名成名门花园）住宅未售套数为467套，住宅已售套数为61套，去化率约11.6%。
来源：广州阳光家缘
在这种去化压力之下，项目也开启了“降价跑量”。从每经记者获取的楼盘价格情况表看，大壮名城8月时最低单价曾去到约3.07万元/平方米。
今年8月时的大壮名城销售价格情况 受访者供图
“现在大壮名城二期新房其实比二手房的性价比要高一点，105平方米总价在400万元左右，88平方米总价在330万元左右，2026年中交房。”广州房产中介小廖补充道。
不过，10月14日上午，每经记者以购房者身份致电该项目售楼处，置业顾问称“每平方米单价3万元出头的房源已经卖完了，现在单价基本在3.7万～3.8万元/平方米，105平方米房源还有楼层可选，其中一套特价房源总价在380万元左右。”
而大壮名城的二手房价格较去年年底也有明显回落。
去年12月104平方米户型成交价 来源：链家
今年10月104平方米户型业主挂牌价 来源：链家
以链家数据为例，同样一套约104平方米房源，去年12月成交价为470万元，折合单价4.5万元/平方米，而到今年10月，有业主挂牌总价回落到了375万元，折合单价约3.61万元/平方米。
业主3页长信呼吁“保卫房价”
随着二手房价格不断走低，一期的业主开始坐不住了。
“家园的价值，源于我们共同的信念与守护。”在大壮名城一期业主群里流传的3页长信，字里行间满是焦虑与期盼。
这封被网友称为“护盘檄文”的倡议书，详细拆解了价格下跌的原因，包括开发商清尾货制造低价、中介恶意压价制造焦虑、个别业主恐慌抛售引发连锁反应等，并提出七条应对措施。
而倡议的一个核心内容在于“抱团取暖”，即建议业主定价前参考近半年正常成交价，而非极端低价；不急于卖房的业主撤盘或挂高价，避免造成“房源过剩”假象；急于成交的业主优先在业主群“内部消化”，既省中介费又能隐藏低价；同时提醒邻居勿信开发商营销噱头，强调一期现楼“即买即入学”的优势，优于二期存在的收楼风险。
在链家平台，大壮名城共有62套二手房源在售，但整体的价格跨度也相对较大。同是104平方米户型，挂牌价从3.6万元/平方米到5.8万元/平方米不等。有业主从去年8月开始挂牌，最开始的挂牌总价为540万元，经过5次降价后来到380万元，目前仍未找到买家。
来源：链家APP
事实上，随着二手房价格的回调，业主“抱团保价”在各地时有发生。
据《每日经济新闻》此前报道，位于杭州的融创河滨之城、西安绿城全运村5期等也曾出现过业主自发保价的情况。
而以西安绿城全运村5期项目为例，有业主制定“三年分步涨价行动计划”，宣称到2026年7月小区均价要达到4万元/平方米。但截至10月14日，有业主挂牌一套约123平方米房源，总价268万元，折合单价为2.18万元/平方米。
在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，“业主抱团护盘”的象征意义大于实际意义，情绪上可行，但无法对抗市场。
“对二手房来说，要想实际‘托盘’，最起码要满足三个条件，一是控制供给，控制整体挂牌量；二是垄断需求，业主间要能相互接盘；三是业主要不怕空置。但在实际过程中，（这三个条件）是比较难满足的。”柏文喜说。
柏文喜提到，对于真正的刚需买家，不妨把关注重点放在“现金流能否覆盖月供、租金能否对冲空置”，而非短期价格底部。在高波动区间，时间换空间往往比“抄底赌反弹”更安全。