从2025年中期财报观察，房企上半年盈利压力进一步扩大，亏损者占绝大多数。
但有一个信号很明显，部分依托经营性业务的房企，业绩走出“独立行情”，如龙湖、华润等企业，继续保持正向盈利，折射出一个行业的转型态势。
当下市场仍在止跌回稳过程中，并行发生的是城市发展模式的变化。今年7月，从城市工作会议到中央政治局会议，已明确我国城市发展，正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效的阶段。
从增量到存量市场，在这种系统性变化下，房地产新发展模式已箭在弦上，房企需要找寻穿越周期的新模式，这也是行业调整三年半以来，诸多房企一直在做的事。
从多家房企的转型路径看，主要集中在三个方向：一是强化收入更加平稳的持有型物业；二是布局轻资产业务；三是拓展传统地产开发之外的新业务。
目前来看，华润、龙湖等房企的转型，已经初具成效。上半年，龙湖经营性业务收入增至132.7亿元，创历史新高；华润经常性业务核心净利润60.2亿，贡献了超六成利润。
深挖此类房企的业务模式，可以发现一个共同点，就是以开发业务对应增量市场，凭经营性业务对应存量市场。
发力经营性业务，切换盈利模式
若参考国内外成功经验，实际上早有案例可循。
90年代初，日本房地产泡沫破裂后，大量中小企业倒闭，三井不动产正是通过租赁收入提供的稳定现金流，才能穿越周期，成为业务转型的经典案例。
1997年亚洲金融危机时，这家企业年销售业务亏损曾达781亿日元，但租赁利润为586亿日元，覆盖了绝大多数的经营亏损，这才支撑到其2003年开启业务转型，不断加强租赁业务，并将发展管理业务作为新利润增长点，进而成长为综合类企业。
如今，国内也正涌现出一批如三井、住友等综合型不动产运营商，龙湖、华润等房企便在其中。
以龙湖为例，经营性业务囊括商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造四个航道。其中，商业投资航道上半年累计运营商场达89座，出租率保持97%高位，租金收入增长4.9%至55亿元；资产管理航道“龙智资管”上半年收入15.1亿元，其中冠寓开业房源达12.7万间, 整体出租率达95.6%。
此外，龙湖智创生活的服务半径持续拓宽，优选、塘鹅租售、美居等业务单元并行发展，上半年实现收入55.3亿，在管面积达到4亿平方米；龙湖龙智造新增代建面积852万平方米，营收规模达7亿。
在此背景下，龙湖上半年经营性收入高达132.7亿元、创历史新高，带来核心净利约40亿元，成为利润的稳定贡献源，使得其可依靠业务“造血”自循环来驱动转型，最终形成了“基本盘+增长盘+创新盘”的发展新路径。
具体来看，基本盘是龙湖优秀的债务结构及正向经营性现金流；增长盘是以运营+服务业务为主的四个航道的绝对竞争优势；而以“一个龙湖直达用户”的生态价值及AI智能化赋能打造的“智创空间、智享服务”战略，则被规划为创新盘。
再看华润置地，发力大资管模式，以此作为行业转型期的核心战略，上半年实现经常性收入205.6亿元，带来核心净利润60.2亿元，利润贡献占比提升至60.2%，正在从传统开发商向城市投资开发运营商转变。
两家企业虽表述有差异，但路径本质相同，均是依靠经营性业务，完成了利润结构与盈利模式的切换。
寻路发展新模式，转向运营、服务路径
从国内多方反馈来看，这是一条更适应未来行业新发展模式的转型路径。
中指研究院分析称，在旧模式难以维持、政策倡导构建房地产发展新模式的背景下，房企在建设好房子、提供好服务的同时，需持续聚焦自身细分优势领域，围绕代建、综合运营服务等赛道积极转型升级，是探索新发展模式的重要路径。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授陈杰则建议，在城市发展从增量时代进入存量时代的过程中，房地产发展要主动适应这个变化，从投资驱动转为运营驱动，从开发创收为主转为服务增收为主。
从多家房企的动作来看，已经开始积极布局，如持续蝉联销售榜首的保利发展，今年开始着手打造商业、物业两条新的增长线，上半年保利商旅推出时光里、时光汇、X时光三条“时光系”商业产品线。
招商蛇口也在加码资产运营业，上半年新入市13个项目，包含公寓、集中商业、产业园和酒店等，全口径资产运营收入36.6亿元，同比上涨4.1%，正加速将转型业务打造为第二增长曲线。
穆迪在此前发布的行业报告中表示，不断增长的经常性收入提升了开发商的盈利稳定性和财务韧性。在受评开发商中，华润和龙湖拥有较高的经营性收入，在过去几年中，它们在同一评级类别中表现出更高的盈利能力和更稳定的杠杆水平。
龙湖与华润，暂时走在了房企转型的前列，而且步伐还在加快。据龙湖管理层透露，其对运营和服务业务提出了更高的要求，四条经营性业务航道要建议绝对的竞争优势。
不仅如此，这家民营房企的“创新盘”也正在发力，年初推出将各航道产品及服务集成一体的“龙湖”APP，目前已接驳购新房、租好房、逛天街等场景，为新发展模式留足了空间。此外，其还在内部做了很多行业级的AI应用试水，欲在成熟后通过龙湖龙智造旗下的千丁数科对外输出。
房地产市场还在持续筑底调整，多数企业仍面临亏损局面，但如龙湖、华润等少数先行者，却凭借经营性业务完成增长引擎的切换，从存量市场突围，为房企穿越周期提供了一个可借鉴的新发展模式。